부동산 매수 공동명의 장점 단점 및 건강보험료 세금 종류 계산

 

 

부동산 매수 또는 매매 시 고려해야 할 가장 중요한 것 중 하나가 바로 세금입니다. 매매 계약서 작성 시 공동명의냐 단독명의냐에 따라 부과되는 세금이 달라진다는 것 알고 계셨나요? 부부가 공동명의로 부동산을 보유하게 될 경우 발생하는 장단점과 함께 세금별 종류 및 예시도 함께 알아보겠습니다.

 

부동산 매수시 매수인이 부담하는 세금에는 여러 종류가 있는데 대표적으로 취득세, 보유하는 기간 동안 납부하는 재산세 및 종부세, 처분할 때 부담하는 양도소득세가 있습니다. 만약 자식에게 증여한다면 증여세가 부가되는 등 세금의 종류는 상당히 많은데 대표적인 취득세, 재산세, 종합 소득세(이하 종소세), 양도소득세 먼저 정리해 보겠습니다.

 

 

취득세

*취득세 계산=취득가액 x취득세율로 계산되며 인별 과세가 아니라 부동산 물건별 가액에 따라 부과되는 세금으로서 어떤 명의로 취득하든 차이가 없습니다. 현재 부동산 세법 기준으로 6억 원 이하 부동산은 취득세율이 1% 단일입니다. 6억원 초과~9억 원 이하는 150만원이 증가할 때마다 0.01%씩 세율이 증가합니다. 9억원 초과 시 3% 단일 세율입니다.

만약 4억 원대 집을 구매한다면 400,000,000x1%=4,000,000원의 취득세가 부과됩니다. 다만 처음 단독명의였다가 추후 공동명의로 변경할 때 새롭게 취득하는 지분에 대해 부부가 각각 취득세를 납부해야 하므로 손해일 수 있다는 점과 추가로 부부간 6억 원 이상의 주택에 대해 증여할 경우에도 증여세가 추가로 부과되기 때문에 이 점도 유의하셔야 합니다. 단 23년 현재 기준 생애 첫 주택구입 시 취득세 감면 혜택이 있습니다. 기존 연소득, 주택가액에 따라 차등 혜택이 부과되었던 것에서 연소득 및 주택가격 상관없이 200만 원 한도 내에서 취득세가 면제된다고 합니다.

 

 

 

 

재산세

부동산 보유 시 매년 납부하는 세금으로 부동산의 가치에 따라 세액이 결정됩니다. 재산세는 지방세 중 하나로 지방자치단체에서 부과하고 수령하는 세금입니다. 부동산의 가치는 부동산을 관할하는 지역의 단체에서 공시하는 공시지가를 기준으로 산출되며 지역마다 차이가 있으니 확인하셔야 합니다. 재산세는 매년 6월 1일까지 소유자를 기준으로 7월, 9월 두 번에 걸쳐서 과세하고 있습니다. 재산세 또한 전체 재산에 대해서 과세되는 세금이므로 공동명의냐 단독명의냐에 따라 절세 효과는 없다고 보시면 됩니다. 

 

 

 

 

종합 부동산세

부동산을 보유하는 동안 납부하는 종합 부동산세는 물건별 과세가 아닌 인당 과세입니다. 다만 23년 종합 부동산세(이하 종부세) 개정안에 따르면 기본 공제금액이 조정되었는데 소유한 공시가격 합계액이 6억 원에서 9억 원으로, 1세대 1 주택자 11억 원에서 12억 원으로 조정되었습니다. 22년 주택의 공시가격이 상승하면서 1세대 1 주택자의 부담 증가를 완화하기 위한 개정안으로 예를 들어 1세대 1 주택자인 경우 주택가격이 16억 원이라면, 단독명의일 경우 12억 원까지 공제되지만 공동명의일 경우는 두 사람 각각 9억 원씩 공제되기 때문에 18억 이내의 주택들은 종부세가 나오지 않아 공동명의가 무조건 유리하게 됩니다. 

다만 1 주택을 단독 명의로 오랫동안 보유할 경우 보유기간, 연령에 따라 최대 80%까지 세액 공제가 가능할 수 있으므로 공동 명의보다 유리할 수 있으니 잘 따져보셔야겠습니다. 

 

출처 : 부동산 계산기

 

만약 4억 원의 주택을 구입할 경우 종합 부동산세 납부액은 0원입니다. 이 때는 공동명의든 단독명의든 혜택이 없고 공시가격 합계액이 일정 기준을 초과하는 경우 해당 초과분에 대하여 과세되는 국세이므로 다주택자 및 공시 가격이 높을 때 공동명의가 유리한 지 단독명의가 유리한지 따져보셔야 합니다.

 

 

 

 

 

양도소득세

집을 팔 때 발생하는 차익에 대해 부과되는 세금으로 양도 소득세는 공동명의가 유리합니다. 역시 인당 공제로 1인이라면 양도 소득 기본 세액 공제가 250만 원만 되지만 공동명의시 2배로 총 500만 원까지 공제받을 수 있습니다. 만약 1 주택자의 경우 1억의 차익이 발생했을 때 35% 세율이 적용 및 누진공제 적용했다고 가정한다면 단독명의일 경우 양도세 1760만 원, 공동명의일 경우 856만 원 정도로 공동명의일 때가 훨씬 유리해집니다.

-양도소득세 계산 : 차익 x35%(양도소득세율)-누진공제-기본공제

 

아울러 1 가구 1 주택자의 경우 2년 이상 보유 및 실거주했다가 양도 시 양도소득세 면제됩니다.

 

 

출처 : 국세청 양도소득세율

 

 

부부 공동명의시 건강 보험료

공동명의 시 피부양자 자격으로 등록된 배우자에게도 소득이 발생하면서 피부양자 자격이 박탈되고 지역가입자로 전환될 수 있습니다. 매월 부담해야 하는 건강보험료가 증가하는 것인데 예상 지역보험료가 10만 원 이상 차액 발생할 수 있기 때문에 공동명의로 했을 때 1년 동안 총 납부하는 건보료, 지역보험료가 상황에 따라 종부세, 재산세, 양도세 등을 뛰어넘는다면 공동명의로 할지 단독명의로 할지 충분히 고민해 볼 필요가 있습니다.

배우자의 피부양자로 등록되어 건보료 혜택을 받던 전업주부에게도, 이미 사업자 또는 프리랜서로서 연 1,000만 원 이상의 소득을 발생시키고 있는 지역가입자의 경우에도 재산이 추가로 잡히기 때문에 결국 건보료 상승은 피해 갈 수 없습니다. 결론은 계약자도 배우자도 직장가입자라면 공동명의를 해도 문제가 되진 않지만 계약자의 배우자가 전업 주부 또는 사업자라면 오히려 단독명의가 세금이 절감되는 효과가 있습니다. 

 

 

현재 우리 부부가 4억 원대의 주택을 매수했을 경우 부동산 세금 계산

1. 취득세 : 물건에 대한 세금 부과로 생애 최초 첫 주택 구입 시 최대 200만 원까지 감면. 단, 공동명의 단독명의 차이 없음

2. 재산세 : 역시 물건에 대한 세금으로 명의에 따른 차이 없음

3. 양도세 : 실거주 2년 이상 예정이라면 양도세 없음

4. 종합부동산세 : 소유한 주택 공시가격이 6억 원 미만이므로 과세 없음

 

결국 우리 부부는 공동명의시 발생하는 건보료만 계산해 보면 되는데 월 최소 10만 원 차액이 추가되면 1년이면 120만 원, 최소 3년 실거주 가정했을 때 건보료만 360만 원이 추가되기 때문에 단독명의가 더 유리하다 판단됩니다. 이처럼 상황에 따라 부동산 매수 시 발생하는 세금과 건강보험료를 따져보고 가구별로 유리한 명의로 계약 진행을 하시면 됩니다.

 

 

공동명의 장점 및 단점

다주택이거나 고가의 부동산을 가지고 계신 분들께는 각종 세금 절약을 위한 공동명의가 유리할 수 있습니다. 단점이랄 건 딱히 없는 듯 하지만 말씀드렸던 것처럼 세대별 상황에 맞추어 최대한 나에게 장점이 될 수 있는 명의로 부동산 매매 진행하시길 바랍니다.

 

 

매수인이 부담하는 세금 (출처:국세청) ▼▼▼▼▼

https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?csmSeq=649&ccfNo=4&cciNo=3&cnpClsNo=2

부동산 매매 > 부동산 매매계약 후 처리사항 > 각종 세금 납부하기 > 매수인이 부담하는 세금 (본

 

종합부동산세 등 각종 세금 안내 (출처:국세청) ▼▼▼▼▼

https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2224&cntntsId=7664

국세청