주택담보대출 DSR DTI LTV 정의 및 부동산 계산기

출처 : 픽사베이

 

부동산에 대해 조금만 공부하다 보면 자주 접하게 되는 용어 대출 시 적용되는 DSR, DTI, LTV의 뜻에 대해 정리해 봤습니다. 우선 DSR, DTI는 대출할 때 대출 신청자의 신용 등급을 평가하는 지표입니다. LTV는 부동산 대출 시 대출 금액과 담보로 제공되는 해당 부동산의 가치를 나타내는 지표입니다. 하나씩 정리해 보겠습니다.

 

 

주택담보대출 DSR DTI LTV 정의

1.DSR (Debt Service Ratio, 총부채 원리금 상환 비율)

대출 신청자의 수입 대비 부채 상환 비율을 계산한 지표입니다.

즉, (주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 연간 원리금 상환액) / 연간소득 x 100으로 계산 함으로써 기타 대출의 연간 원리금을 더해 연간 소득으로 나눕니다. 쉽게 말해 모든 대출의 원리금과 기타 대출의 연간 원리금 모두 합산하여 대출 신청자의 연소득으로 나눈 비율이 DSR입니다. 일반적으로 40% 이하인 경우 신용도가 높다고 판단하고 있습니다. 

 

DSR 적용 시 적용 예외 대출은 전세대출, 중도금 대출, 보금자리론, 300만 원 이하 소액 신용대출 등이 있으며 주택 담보 대출뿐만 아니라 자동차 할부, 기타 신용 대출 등 모든 대출 상환 금액을 원리금으로 포함하여 따져보고 과도한 대출을 제한하겠다는 취지가 반영됩니다.

 

2. DTI (Debt-to-Income Ratio, 총부채 상환 비율)

대출 신청자의 전체 부채 대비 연간 총소득 비율을 계산한 지표입니다.

즉, (주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 부채의 연간 이자 상환액) / 연간소득 x 100으로 계산하며 소득 대비 연 얼마까지 대출을 감당할 수 있는지 확인하는 지표입니다. 일반적으로 35% 이하인 경우 신용도가 높다고 판단합니다. 

 

 

DSR과 DTI의 계산 방식을 비교해 보면, 가장 큰 차이점은 원리금을 포함하느냐 이자를 포함하느냐의 차이입니다.

DSR : (주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 연간 원리금 상환액) / 연간소득 x 100

DTI : (주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 부채의 연간 이자 상환액) / 연간소득 x 100

 

3. LTV (Loan-to-Value Ratio, 주택담보 인정 비율)

은행이 주택을 담보로 하여 최대 얼마까지 대출이 가능한지 부동산의 가치를 확인하는 지표입니다.

일반적으로 대출금액을 부동산의 시가 혹은 감정 가치로 나눈 비율로 계산되며 만약 KB시세 5억 원, 비규제 지역의 아파트 LTV가 70%까지 인정된다고 하면 3억 5천만 원까지 대출을 받을 수 있다는 뜻입니다. LTV도 무주택자, 1 주택자, 다주택자, 생애최초주택 구입자, 실수요자 등 구분과 규제, 비규제 지역에 따른 한도가 정해져 있으니 주택을 구입하고자 하는 지역의 규제 여부 및 무주택자 등의 구분을 확인하신 후 가능한 대출 금액을 확인하시면 됩니다.

 

생애 최초 주택구입자는 지역에 관계없이 현재 LTV 80% 적용되며 무주택자, 일시적 2 주택자는 70%, 다주택자는 조정대상지역은 대출 자체가 불가능했지만 현재 부산의 경우 조정 대상 지역에서 모두 해제되며 LTV 60%까지 적용되고 있습니다.

 

LTV가 80% 라고 해서 해당 대출 금액이 모두 적용되는 것은 아니며 LTV 다음 최종 DSR까지 적용하여 개인의 소득에 따라 대출 가능한 금액이 변경될 수 있으니 대출 가능금액을 먼저 확인하고 추후 잔금 치를 때 대출이 되지 않아 계약이 해지되는 일이 없도록 해야겠습니다.

 

 

주택 담보 대출 시행 시 꼭 알아야 할 용어 DSR, DTI, LTV 3가지에 대해 알았다면 나의 연소득 대비 대출 가능 금액을 더욱 손쉽게 계산해 볼 수 있는 부동산 계산기도 있습니다. 가장 정확한 건 해당 주택에 대한 주거래 은행 등 금융기관에 방문하여 직접 대출 한도를 확인해 보시고 계약하시는 것을 권장합니다.

 

 

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출처 : 부동산 계산기 홈페이지